Кто должен устанавливать домофон в многоквартирном доме?

Новости ЖКХ

Рассмотрим в данной статье относится ли домофон к общему имуществу собственников помещений МКД.

Ранее на сайте уже была рассмотрена позиция Верховного Суда РФ, изложенная Определении № 305-ЭС19-7925 от 17.06.2019г. по делу № А40-61061/2018, в данном определении ВС РФ согласился с мнением нижестоящих судов о том, что «оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома».

Руководствуясь указанной позицией, органы государственного жилищного надзора стали привлекать к административной ответственности управляющие организации за неработающие домофоны.

Следует обратить внимание, что достаточно часто суды в своих решениях ссылаются на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, в котором указано, что «обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».

Любопытно, что 30.03.2021г при рассмотрении спора об оспаривании предписания ГЖИ об устранении нарушений законодательства в части требования «выполнить ремонт домофона на двери входа в подъезд № 1», Верховный суд РФ в Определениях № 303-ЭС21-2310 по делу А24-1421/2020, № 303-ЭС21-2309 по делу № А24-1425/2020 высказал совершенно иную точку зрения.

ГЖИ Камчатского края в отношении управляющей организации была проведена внеплановая выездная проверка по вопросу соблюдения лицензионных требований в связи с поступившим обращением собственника.

По результатам проверки обществу выдано предписание о выполнении в числе прочего ремонта домофона на двери входа в подъезд № 1 МКД. Не согласившись с предписанием, общество обратилось в арбитражный суд.

При рассмотрении заявления суды руководствовались статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 158, 161, 162, ЖК РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, учитывая вышеприведенную позицию ВС, пришел к выводу о том, что домофонное оборудование относится к общему имуществу МКД, в связи с чем управляющая организация обязана выполнять работы по его надлежащему содержанию и ремонту.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в деле отсутствуют доказательства включения домофона в состав общего имущества спорного МКД, в свою очередь, данное оборудование в силу жилищного законодательства неотделимым относительно спорного МКД не является. Судом приняты во внимание разъяснения, изложенные в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, и учтен факт постройки спорного МКД в 1964 году. Суд апелляционной инстанции установил, что:

домофонное оборудование не предусмотрено проектом МКД;

не вошло в состав общего имущества МКД с соблюдением соответствующей процедуры такого внесения;

в договоре управления от 01.07.2010г и приложениях к нему упоминания о работах и услугах по ремонту и обслуживанию домофонного оборудования отсутствуют.

В связи с чем, у управляющей компании отсутствует обязанность по содержанию такого оборудования. Включение домофонного оборудования в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений МКД и принятия соответствующего решения.

Суд округа, а в последствии и Верховный суд РФ согласился с указанными выводами.

Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме

Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.

Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.

Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД

Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливает п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В него входят:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• коридоры;
• технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.

Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Порядок установки и подключения домофона

Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.

Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.

Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.

Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».

Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.

Обслуживание домофона

Работы и услуги, оказание и проведение которых требуется для поддержания работы домофона, должны быть указаны в договоре на обслуживание и ремонт запирающих устройств, заключенным между управляющей и подрядной организацией. Вот их примерный перечень:

• технический осмотр оборудования,
• ремонт домофона,
• выезд для устранения неполадок в работе домофона,
• восстановление линий связи.

В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.

Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.

Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.

Определение стоимости обслуживания домофона

Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.

Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Как установить домофон законно и не переплатить?

В этой статье постараемся дать ответы на все волнующие вас вопросы.

Варианты появления домофона в вашем МКД

• Управляющая компания (УК) по своей инициативе установила в доме домофон (запорно-переговорное устройство).

Это тогда, когда УК либо вообще не узнавала мнение жителей, либо заключила договоры только с несколькими собственниками квартир. При этом в договоре управления вашим МКД ничего не сказано про запорно-переговорное устройство, и в проектной документации дома он предусмотрен не был.

Если при таком раскладе каждый месяц УК требует плату за техническое обслуживание запорно-переговорного устройства, она не права. Платить не надо, т. к. решение об установке вы не принимали. УК таким образом просто оказывает вам дополнительные услуги.

• Домофон уже установлен на этапе строительства дома и его обслуживание предусмотрено в договоре управления (ДУ) вашим МКД.

Тогда вас интересует законность размера той платы, которую требует от вас ваша УК или ТСЖ (товарищество собственников жилья). А если вы еще и два раза платите за одну и ту же услугу, понять ваше негодование можно.

Если в ДУ МКД техническое обслуживание домофона относится к работам по содержанию общего имущества (СОИ), это значит, что ваша УК (или ТСЖ) осуществляет обслуживание. Делает она это сама или нанимает подрядчика — в любом случае плата за домофон должна учитываться в плате за содержание жилого помещения.

Ваш платежный документ может включать просто статью: “Содержание жилого помещения”, либо ту же статью с расшифровкой: “в том числе обслуживание домофона”. И то, и другое приемлемо, поскольку расшифровка — это не дублирование оплаты, а лишь указание, какая часть средств из тех, что собираются на содержание дома, идет конкретно на домофон.

Когда помимо этого вам ежемесячно добавляют отдельный пункт в коммунальных платежах или вообще приходит отдельная платежка от обслуживающей фирмы, это неверно. Получается, что вы платите дважды за одно и то же: за содержание дома, куда уже по ДУ МКД входит обслуживание домофона, и еще отдельно.

В таком случаежителям дома надо коллективно подать заявление в УК с требованием перерасчета, а в случае отказа подать в суд иск.

• Вы хотите подключить домофон и будете проводить общее собрание собственников.

Так сделать можно, если ДУ не предусмотрен домофон, и на этапе строительства он установлен не был.

Как принять решение?

Итак, общее собрание.

Важно правильно определить повестку дня, поскольку от этого будет зависеть количество голосов, необходимое для принятия решения и успех мероприятия в целом.

• Можно принять решение о приобретении домофона за счет средств собственников и официально определить домофонное оборудование частью общего имущества.

Тогда обслуживать его будет УК, плата будет учитываться в статье: ”Содержание жилого помещения”. Новый тариф будет выше за счет увеличения объема общего имущества, его нужно также утвердить на собрании.

• А можно принять решение об установке домофона силами специализированной организации.

Тогда вы будете заключать договор непосредственно с фирмой, занимающейся домофонами. В этом случае после установки вам будут приходить отдельные платежные документы за обслуживание домофона, он не будет относиться к общему имуществу, и УК не сможет начислять дополнительную плату за обслуживание.

Если жителям дома будет удобней оплачивать услугу в едином платежном документе, можно принять решение о наделении УК полномочиями по заключению договора со специализированной организацией на передачу платежей от жителей.

Сколько нужно голосов?

Это зависит от принимаемых на голосовании решений.

• Нужно ⅔ голосов, если домофон решили установить за счет средств специализированной организации.

В этом случае речь идет о том, что собственники не приобретают оборудование в собственность, а лишь платят за его обслуживание. Соответственно, часть общего имущества — входная дверь в подъезд — предоставляется в пользование специализированной организации, установившей домофон.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся… принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами…

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением. предусмотренных пунктами… 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

• Нужно более 50% голосов от общего количества, если домофонное оборудование приобретается за счет собственников.

В этом случае собственники приобретают необходимое оборудование и становятся его владельцами. Это решение регулируется:

. Другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если мы решили установить домофон только в своем подъезде?

Активисты, которые хотят установить домофон только у себя, часто начинают приводить доводы типа: “Зачем нам у всех спрашивать? Сами поставим и все”. И если все жители подъезда согласны поставить домофон, они, минуя УК и ТСЖ, заключают договор напрямую с фирмой-поставщиком.

Это незаконно. Объясняем, почему так делать нельзя.

В вашем подъезде могут быть выходы к помещениям, к которым должны иметь доступ жители всего дома. За электроэнергию, которую будет потреблять ваш домофон, будут платить все жители. Сами понимаете, вряд ли кто на такое добровольно согласится.

Поэтому, если хотите поставить запорно-переговорное оборудование лишь у себя, то обязательно выносите этот вопрос на общее собрание. Заранее продумайте варианты решения возможных проблем с доступом в подъезд и платой за электричество. Тогда, возможно, вас поддержат.

За что платить, когда появится домофон?

Это устройство потребляет электричество, поэтому увеличится плата за электроэнергию, потребляемую при использовании и содержании общего имущества.

Остальное зависит от договора, что вы заключили с УК или обслуживающей вас фирмой. Внимательно читайте условия и будете знать, каких расходов ждать. Это могут быть затраты на услуги сервиса: периодические профилактические осмотры и ремонт домофона.

Желаем вашему дому безопасности и чистоты, а вам — хорошего настроения!

Как платить за домофон по закону

Проясните, пожалуйста, ситуацию с платой за обслуживание домофона.

Жильцы подъезда в складчину приобрели и установили металлическую дверь с домофоном. И дверь, и домофонное оборудование находятся в собственности жильцов. Компания-установщик дополнительно выдает договор на техническое обслуживание за абонентскую плату. Кто-то его заключает и платит, кто-то не заключает вообще. При этом тех, кто не подписал договор, компания отключает от домофона.

1. Обязаны жильцы заключать такие договоры или фактически это принуждение?
2. Насколько правомерны действия компании по отключению домофона?
3. Если неправомерны, то как отстаивать свои права?
4. Если оборудование принадлежит жильцам, а обслуживает его управляющая компания, или оборудование не в собственности, как тогда правильно сделать?

Нужно разделять домофон как оборудование, которое открывается с улицы ключом-кнопкой , и домофон как переговорное устройство. С помощью последнего можно из квартиры принять вызов человека с улицы и открыть ему дверь в подъезд.

За наружный домофон — магнитный замок — нужно платить, если большинство собственников в доме проголосовали за его установку с последующим платным абонентским обслуживанием. Но отключить любого жильца от магнитного замка невозможно: это будет нарушать право человека на доступ к своему жилищу.

Другая ситуация с переговорным устройством в квартире — домофонной трубкой. Никто не может обязать вас заключить договор на обслуживание трубки: вы сами решаете, нужна ли она вам. Если не будете платить за трубку, домофонная компания вправе ее отключить.

По такому же принципу решаются вопросы с оплатой и отключением, если домофон обслуживает УК, а не сторонняя организация, или если оборудование в аренде.

Договор на магнитный замок и плата по нему

Подъездная дверь с магнитным замком — это общее имущество собственников в многоквартирном доме. Распоряжаться общим имуществом собственники могут только по соглашению между собой. Для этого они проводят общие собрания.

Вы пишете, что собственники квартир в вашем доме в складчину приобрели металлическую дверь с домофоном. То есть на общем собрании ваши соседи решили заказать дверь с замком в конкретной компании, собрали на нее деньги и выбрали представителя, который от имени всех собственников подписал договор на установку двери с домофоном. Отдельного договора с каждым из собственников в данном случае, скорее всего, не будет: обычно его подписывает УК или другой выбранный собственниками представитель.

При этом магнитный замок требует постоянного обслуживания: если он сломается, люди не попадут в свои квартиры или, наоборот, дверь будет нараспашку. Чтобы всегда были деньги на своевременный ремонт домофона, собственники обычно заранее решают, кто и за сколько должен следить за магнитным замком.

Это и есть абонентская плата за его техобслуживание. Скорее всего, когда на общем собрании ваши соседи решили установить подъездную дверь с магнитным замком, они предусмотрели заключение договора с последующим платным абонентским обслуживанием этого замка.

В некоторых домах в квитанциях есть отдельная строка для оплаты услуг специализированной компании, в других платеж включен в строку «Содержание жилья» и ситуацию с домофонами контролирует УК. Но если собственники заключили договор на установку двери с последующим обслуживанием, то исключить из квитанции плату за обслуживание двери с магнитным замком нельзя. Подробнее об этом мы уже писали.

Вряд ли домофонная компания может отключить магнитный замок из-за того, что кто-то не платит за его обслуживание. Во-первых , домофонная компания не может по своему желанию ограничить право людей на доступ к их квартирам. Во-вторых , если компания отключит домофонное оборудование полностью, чтобы дверь стояла открытой, пострадают добросовестные плательщики, а это запрещено законом.

Вы пишете, что компания-установщик дополнительно выдает всем жильцам договор на техническое обслуживание домофона за абонентскую плату. Тех, кто не подписывает договор, компания отключает от домофона. Скорее всего, речь идет о домофонной трубке.

Договор на домофонную трубку и плата за нее

Домофонная трубка в квартире — это не общее имущество собственников в многоквартирном доме. Устанавливать ее или нет, каждый собственник решает самостоятельно.

По закону граждане и юридические лица свободно заключают договоры — принуждать к этому нельзя. Так что вас не могут заставить подписать договор на техобслуживание домофонной трубки, если вы этого не хотите. Вы сами решаете, чем будете пользоваться в своей квартире, а чем нет.

Домофонная трубка соединяет квартиру с оборудованием на двери подъезда, которое установила домофонная компания. Если вы хотите получать звонки от двери в подъезд и открывать ее из квартиры, не спускаясь вниз, то это отдельная услуга компании-установщика , за которую нужно платить.

Не может быть так, что кто-то из жильцов заключает договор на обслуживание домофонной трубки и платит по нему, а кто-то не платит, но все равно пользуется домофоном. Если бы действовали одинаковые условия для плательщиков и неплательщиков, это не соответствовало бы нормам гражданского законодательства.

В теории возможно и безвозмездное оказание услуг, но тогда при установке и настройке трубки вы бы получили договор, где прямо указывалось на это. Например, словами «безвозмездное обслуживание оборудования» или «установка оборудования без абонентской платы».

Думаю, если вы не платили за домофонную трубку и компания-установщик отключила ее, значит, в договоре было, например, такое условие: «При отсутствии платы за предыдущие месяцы оказание услуг приостанавливается». Если компания действует по условиям договора, она действует правомерно. В этом случае отстаивать свои права будете уже не вы, а домофонная компания: она может потребовать от вас оплатить задолженность за обслуживание домофонной трубки.

Если домофон обслуживает управляющая компания, ничего не меняется: вы можете не заключать договор на обслуживание трубки и не пользоваться ею. Но если вы подпишете договор, у вас появится обязанность исполнять его условия — платить за домофонную трубку.

Если домофонное оборудование вам не принадлежит, условия те же. Только платить надо не за обслуживание, а за аренду. Если не платить, оборудование заберут.

Что в итоге

Платить за магнитный замок придется. Если вы хотите пользоваться еще и домофонной трубкой, ее обслуживание нужно оплачивать отдельно.

Я, например, плачу только за обслуживание магнитного замка, который открываю ключом на входе в подъезд. Посчитала, что дешевле сделать копии ключа для друзей и родственников, чем ежемесячно доплачивать за трубку в квартире. Но провайдер, который поставляет интернет и кабельное телевидение в большую часть квартир в моем доме, установил на входе в подъезды свое оборудование с функцией видеодомофона. Теперь через бесплатное приложение «Умный дом» на смартфоне я могу увидеть того, кто стоит у подъезда, и открыть дверь.

Я проверила — такие приложения есть у многих провайдеров. Присмотритесь: вдруг на входе в ваш подъезд тоже появилось дополнительное оборудование, которым вы можете пользоваться вместо трубки.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Я не соглашусь с частью по поводу обслуживания трубки:
Договор на обслуживание трубки подразумевает собой ремонт и необходимое техническое обслуживание рабочего оборудования на абонентской основе (оборудование находится в общедомовой собственности, всё кроме конечной трубки). Если я отказываюсь от абонентского обслуживания — это значит, что ремонтировать это оборудование я буду сам либо нанимать мастера по факту поломки. То есть отключение меня от трубки — это грубое нарушение, по сути порча имущества. Так как на последнюю дату абонентского обслуживания или на момент ввода в эксплуатацию оборудование должно быть рабочим, исправным и я (так как я заплатил за установку так же как и все жильцы) имею права им пользоваться, пока не выйдет из строя моя часть. Когда это произойдёт, то я не могу попросить обслуживающую компанию отремонтировать — у нас нет договора, но я могу либо самостоятельно, либо наняв мастера отремонтировать свою часть оборудования. А принудительное отключение — это нарушение целостности чужого оборудования (оборудование больше не принадлежит компании, оно часть общедомовой собственности) и прав потребителя.

Евгений, согласен с тобой полностью. Хотелось бы развить тему, как в действительности будут обстоять дела. Явно что компания такие прецеденты не учитывает, люди не живут сообща и не знают деталей, даже если касается их денег.

А почему уважаемый автор статьи не ответит на комментарий Евгения Мараховца?
Видимо потому, что Евгений прав?

Автор доносит до читателей кухонный вариант рассуждений об оплате «за трубку»(?), за «магнитный замок»(?). За эти вещи уже оплачено при покупке и установке. Если вы покупаете и устанавливаете домофон, замок в свою квартиру — вы кому платите абонентскую плату за обслуживание? Никому. Если случится поломка, то мастер за разовую плату, которая гораздо меньше накопленной абонентской, ремонтирует устройство. А если ещё точнее, то домофон вовсе не нуждается в обслуживании. Вспомните, когда и в какие сроки приходил мастер и проводил какие-либо действия с вашим домофоном для его работы? Изготовитель прямо не предполагает какое-либо постоянное обслуживание домофона. Более того, если дверь сломалась, или доводчик вышел из строя, что чаще бывает, то домофонная компания будет их ремонтировать? Нет. А это составная часть всей запорной системы двери, без которой домофон бессмыслен. Сбор денег за якобы «обслуживание» домофона есть чисто обирание жильцов благодаря и таким, как ваши, пояснениям. Юридически по решению общего собрания всего дома, а не подъезда, как вы путаете в тексте, домофоны могут быть приобретены, установлены и включены в состав общего имущества, которое обслуживается Управляющей компанией и оплачивается в составе платежей ей же. В новых домах установка домофонов на входе в подъезды уже производится по проекту при строительстве, и если вдруг появляется какая -либо компания по их «обслуживанию», кроме УК, то это чистое мошенничество. Возьмите договор с такой компанией и потребуйте расшифровать понятие «обслуживание» и ничего вразумительного, что требовало бы постоянной оплаты не обнаружите. Более того, домофон требует некоторого потребления электричества, а оплата за него есть в договоре? Все вопросы по домофону решаются разово при его поломке и разово оплачиваются, если он не на обслуживании в УК.

Домофон в многоквартирном доме

Краткое содержание:

Часто на своих квадратных метрах с родственниками люди не находят общего языка, что уж говорить про общее имущество дома. Для установки домофона при входе в подъезд от жителей многоквартирных домов (МКД) тоже требуется взаимопонимание.

Кто дает разрешение на установку

Вроде бы смысл решения установить домофон всем понятен – оградиться от вандалов и непрошенных гостей. Но все равно находятся люди, которые по каким-то причинам не хотят в доме видеть запертую общую дверь или требуют выдать бесплатно большее количество ключей, чем то, которое положено на квартиру по договору с подрядной организацией.

По закону заключать такие договоры на техническое обслуживание должны управляющие организации (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Установка любого оборудования без соблюдения этого условия в суде может быть признана незаконной. На общем собрании собственников жилья в МКД жильцы большинством голосов голосуют за установку домофонов в подъездах своего дома (ст. 181.2 ГК РФ).

Разъяснения по порядку голосования даются в письме Минстроя России о содержании и ремонте общего имущества в МКД от 11.04.2016 г. № 10686-АТ/04. В этом же документе домофон признается оборудованием, подпадающим под признаки общего имущества. Это важно, потому что в Жилищном кодексе РФ нет его четкой характеристики, что создает на практике много лишних вопросов.

Правила оплаты домофона

Стоимость абонентского обслуживания домофона должна включаться в состав счета за содержание общего имущества (постановление Правительства РФ об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 г. № 491).

Несмотря на это, нередко можно встретить сумму за домофон отдельной строкой в едином платежном документе (ЕПД). Происходит это тогда, когда между жильцами и обслуживающей домофон организацией заключен отдельный договор. Однако в письме Минрегионразвития РФ от 27.04.2011 г. № 8055-14/ИБ-ОГ подчеркивается незаконность заключения таких прямых договоров с собственниками жилых помещений:

в силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Стоимость услуги формируется из:

1) количества потребленной домофоном энергии, которая учитывается в счетах за содержание общего имущества;

2) постгарантийного обслуживания;

3) тарифа, который может либо зависеть от занимаемой жильцом площади, либо быть поквартирным (не зависит от квадратных метров собственника).

Если домофон ломается, то жители дома имеют полное право на перерасчет ежемесячной абонентской платы за те дни, в которые услуга не была ими получена.

Что касается случаев, когда один из жильцов требует дополнительного комплекта ключей, ссылаясь на большее количество проживающих в квартире, чем ключей, полученных на руки, то суды идут навстречу таким гражданам, принимая решения в их пользу.

Так, Верховный суд РФ своим определением от 21.03.2002 г. (дело № 7-Вп 01-21) встал на защиту жителя города Иваново, в подъезде которого был установлен домофон.

Причем гражданин был из тех, кто согласия своего на установку домофона не давал и в договорных отношениях с обслуживающей организацией не состоял. В суде он требовал выдать ему вместо двух ключей четыре (по количеству взрослых членов семьи). Районный суд это требование удовлетворил, но областной отменил и отправил на новое рассмотрение. Таким образом дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ, где и была окончательно признана законность требований гражданина.

За основу была взята ст. 304 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не связаны с лишением владения.

Суд обязал организацию, установившую домофон, выдать жителю Иваново дополнительный комплект секретных ключей.