Замена домофона в многоквартирном доме

Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме

Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.

Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.

Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД

Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливает п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В него входят:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• коридоры;
• технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.

Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Порядок установки и подключения домофона

Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.

Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.

Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.

Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».

Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.

Обслуживание домофона

Работы и услуги, оказание и проведение которых требуется для поддержания работы домофона, должны быть указаны в договоре на обслуживание и ремонт запирающих устройств, заключенным между управляющей и подрядной организацией. Вот их примерный перечень:

• технический осмотр оборудования,
• ремонт домофона,
• выезд для устранения неполадок в работе домофона,
• восстановление линий связи.

В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.

Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.

Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.

Определение стоимости обслуживания домофона

Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.

Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Как установить домофон законно и не переплатить?

В этой статье постараемся дать ответы на все волнующие вас вопросы.

Варианты появления домофона в вашем МКД

• Управляющая компания (УК) по своей инициативе установила в доме домофон (запорно-переговорное устройство).

Это тогда, когда УК либо вообще не узнавала мнение жителей, либо заключила договоры только с несколькими собственниками квартир. При этом в договоре управления вашим МКД ничего не сказано про запорно-переговорное устройство, и в проектной документации дома он предусмотрен не был.

Если при таком раскладе каждый месяц УК требует плату за техническое обслуживание запорно-переговорного устройства, она не права. Платить не надо, т. к. решение об установке вы не принимали. УК таким образом просто оказывает вам дополнительные услуги.

• Домофон уже установлен на этапе строительства дома и его обслуживание предусмотрено в договоре управления (ДУ) вашим МКД.

Тогда вас интересует законность размера той платы, которую требует от вас ваша УК или ТСЖ (товарищество собственников жилья). А если вы еще и два раза платите за одну и ту же услугу, понять ваше негодование можно.

Если в ДУ МКД техническое обслуживание домофона относится к работам по содержанию общего имущества (СОИ), это значит, что ваша УК (или ТСЖ) осуществляет обслуживание. Делает она это сама или нанимает подрядчика — в любом случае плата за домофон должна учитываться в плате за содержание жилого помещения.

Ваш платежный документ может включать просто статью: “Содержание жилого помещения”, либо ту же статью с расшифровкой: “в том числе обслуживание домофона”. И то, и другое приемлемо, поскольку расшифровка — это не дублирование оплаты, а лишь указание, какая часть средств из тех, что собираются на содержание дома, идет конкретно на домофон.

Когда помимо этого вам ежемесячно добавляют отдельный пункт в коммунальных платежах или вообще приходит отдельная платежка от обслуживающей фирмы, это неверно. Получается, что вы платите дважды за одно и то же: за содержание дома, куда уже по ДУ МКД входит обслуживание домофона, и еще отдельно.

В таком случаежителям дома надо коллективно подать заявление в УК с требованием перерасчета, а в случае отказа подать в суд иск.

• Вы хотите подключить домофон и будете проводить общее собрание собственников.

Так сделать можно, если ДУ не предусмотрен домофон, и на этапе строительства он установлен не был.

Как принять решение?

Итак, общее собрание.

Важно правильно определить повестку дня, поскольку от этого будет зависеть количество голосов, необходимое для принятия решения и успех мероприятия в целом.

• Можно принять решение о приобретении домофона за счет средств собственников и официально определить домофонное оборудование частью общего имущества.

Тогда обслуживать его будет УК, плата будет учитываться в статье: ”Содержание жилого помещения”. Новый тариф будет выше за счет увеличения объема общего имущества, его нужно также утвердить на собрании.

• А можно принять решение об установке домофона силами специализированной организации.

Тогда вы будете заключать договор непосредственно с фирмой, занимающейся домофонами. В этом случае после установки вам будут приходить отдельные платежные документы за обслуживание домофона, он не будет относиться к общему имуществу, и УК не сможет начислять дополнительную плату за обслуживание.

Если жителям дома будет удобней оплачивать услугу в едином платежном документе, можно принять решение о наделении УК полномочиями по заключению договора со специализированной организацией на передачу платежей от жителей.

Сколько нужно голосов?

Это зависит от принимаемых на голосовании решений.

• Нужно ⅔ голосов, если домофон решили установить за счет средств специализированной организации.

В этом случае речь идет о том, что собственники не приобретают оборудование в собственность, а лишь платят за его обслуживание. Соответственно, часть общего имущества — входная дверь в подъезд — предоставляется в пользование специализированной организации, установившей домофон.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся… принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами…

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением. предусмотренных пунктами… 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

• Нужно более 50% голосов от общего количества, если домофонное оборудование приобретается за счет собственников.

В этом случае собственники приобретают необходимое оборудование и становятся его владельцами. Это решение регулируется:

. Другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Если мы решили установить домофон только в своем подъезде?

Активисты, которые хотят установить домофон только у себя, часто начинают приводить доводы типа: “Зачем нам у всех спрашивать? Сами поставим и все”. И если все жители подъезда согласны поставить домофон, они, минуя УК и ТСЖ, заключают договор напрямую с фирмой-поставщиком.

Это незаконно. Объясняем, почему так делать нельзя.

В вашем подъезде могут быть выходы к помещениям, к которым должны иметь доступ жители всего дома. За электроэнергию, которую будет потреблять ваш домофон, будут платить все жители. Сами понимаете, вряд ли кто на такое добровольно согласится.

Поэтому, если хотите поставить запорно-переговорное оборудование лишь у себя, то обязательно выносите этот вопрос на общее собрание. Заранее продумайте варианты решения возможных проблем с доступом в подъезд и платой за электричество. Тогда, возможно, вас поддержат.

За что платить, когда появится домофон?

Это устройство потребляет электричество, поэтому увеличится плата за электроэнергию, потребляемую при использовании и содержании общего имущества.

Остальное зависит от договора, что вы заключили с УК или обслуживающей вас фирмой. Внимательно читайте условия и будете знать, каких расходов ждать. Это могут быть затраты на услуги сервиса: периодические профилактические осмотры и ремонт домофона.

Желаем вашему дому безопасности и чистоты, а вам — хорошего настроения!

Как заставить УК заменить домофон, если я снимаю квартиру?

Мы с девушкой снимаем квартиру. Проблема такая: к нам в подъезд стали приходить бездомные греться, распивать спиртные напитки, курить и спать. Ведут себя не агрессивно, но такое соседство все равно не самое приятное: бездомные оставляют за собой мусор, запах и другие следы пребывания.

Как мне кажется, причина этого — слишком простой код домофона и слабая дверь, которая открывается небольшим рывком. Консьержа у нас нет: дом относительно старый, комната для этого не предусмотрена.

Могу ли я, как арендатор, как-то заставить УК что-то сделать с домофоном. Например, оставить вход только по ключу или сменить код на основании неисправности входной двери и из-за частого проникновения посторонних лиц. Все-таки домофонная дверь должна обеспечивать некую безопасность жильцов. Хозяин вряд ли что-то будет писать от своего имени, потому что живет в другой стране.

Могу ли я сам влиять на УК? Мы платим по счетчикам, остальные коммунальные платежи — на хозяине квартиры.

В рамках законодательства изменить что-то у вас вряд ли получится. В теории владелец квартиры мог бы выдать вам доверенность от своего имени, чтобы вы инициировали общее собрание собственников и голосовали на нем за замену двери или домофона. Но едва ли это будет интересно наймодателю. Придется ждать, пока не начнут возмущаться ваши соседи — собственники других квартир.

Но в реальности у вас есть другой способ повлиять на ситуацию. Можно связаться с УК и домофонной компанией, выяснить возможные варианты, как исправить домофон, выбрать лучший и прорекламировать его соседям.

Кто и что должен собственникам квартир

По закону управляющая компания обязана восстанавливать целостность дверных заполнений, плотность притвора, механическую прочность и работоспособность дверей в подъезде. Это то, что каждая УК должна делать по умолчанию.

Если дверь стоит нараспашку, значит, УК не выполняет свои обязанности. А если дверь в подъезд открывается рывком, несмотря на наличие домофона, но не открывается сама по себе, то проблема именно в магнитном замке. Это уже вопрос к компании, которая обслуживает домофон, а не к управляющей компании. Хотя обычно именно УК решает все вопросы с другими обслуживающими организациями.

Обязанности домофонной компании установлены в договоре между нею и собственниками квартир. Этот договор от имени собственников обычно подписывает управляющая компания. Экземпляр хранится в УК, и собственник может просить ознакомиться с ним.

Получается, что домофон должен защищать подъезд от посторонних. Если он не работает, значит, домофонная компания не исполняет свои обязанности. Но не перед квартиросъемщиками, а перед УК и собственниками. Поэтому требуется вмешательство владельцев жилья.

Как выбрать квартиру

Кто вправе что-то менять в подъезде

Менять что-то в подъезде, в том числе входную дверь, могут только собственники по общему согласию. Они могут выразить его лично или через представителей.

Общие помещения в многоквартирном доме, электрическое, механическое и иное оборудование, которое обслуживает несколько квартир, — все это общее имущество собственников в многоквартирном доме. Они владеют и пользуются им по взаимному согласию.

Хозяин квартиры, которую вы снимаете, может договориться с соседями, что им делать с фактически открытым подъездом, куда попадают чужие люди. Этот подъезд отчасти принадлежит вашему наймодателю, так что в его интересах, чтобы в дом не попадали посторонние, реже требовался ремонт и чтобы хорошее состояние подъезда позволяло сдавать квартиру дороже.

По жилищному законодательству вы, как арендатор, не можете влиять на управляющую компанию: у вас нет с ней договора, вы не собственник квартиры и общедомового имущества. Но у вас тоже есть выбор: не жить в подъезде, где ночуют бездомные, или попросить хозяина квартиры как-то повлиять на ситуацию, чтобы вы не съехали.

В одиночку владелец квартиры ничего не решит — нужно, чтобы и другие соседи хотели заменить подъездную дверь или хотя бы код домофона. Если сменить код, скорее всего, можно бесплатно, то за замену двери придется платить — дополнительно собирать деньги или тратить те, что собственники перечислили УК на содержание общедомового имущества.

Собственники могут договориться, что они соберут деньги на замену двери, только на общем собрании. Если большинство так решит, платить придется всем. Если большинство будет против, то никто не сможет заставить жильцов сдать деньги.

В жилищном кодексе не упомянуты собрания собственников квартир в одном подъезде. То есть, чтобы заменить дверь, нужно собирать собственников всего дома. Если в плохом состоянии не только ваша дверь, то все получится.

Мы уже писали детальную инструкцию, как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме. Это сложно, но, чтобы упростить процесс, можно использовать автоматизированные системы.

Впрочем, жители одного подъезда могут договориться между собой, минуя этот сложный порядок. Главное, чтобы на перемены и их оплату согласились все собственники в вашем подъезде, и у них были ключи от нового домофона. В данном случае требование собирать всех собственников в доме — это правило, за нарушение которого не накажут. Мне кажется маловероятным, что, например, житель третьего подъезда пойдет в суд жаловаться, что входную дверь во втором подъезде заменили без общего собрания.

Если собственникам, которых коснется замена домофона или двери, удастся договориться, управляющая компания не сможет препятствовать. Но ее надо будет известить и также обеспечить ключами, чтобы работники УК смогли выполнять свои обязанности: убираться в подъезде, чинить перила и окна и т. д.

Что на практике можете сделать вы

Возможно, входная дверь и домофон неисправны, но обслуживающие организации не в курсе проблемы. Для начала нужно оповестить УК и домофонную компанию, что дверь фактически открыта. Это может сделать и квартирант. Оставить заявку о проблеме вы можете по телефону — паспорт и документы о праве собственности у вас не спросят.

В квитанциях о плате за ЖКУ указаны телефоны УК и компании, которая получает деньги за обслуживание домофона. Позвоните туда. У вас спросят адрес, где есть проблема, и номер вашей квартиры. Могут уточнить фамилию собственника — вы ее наверняка знаете.

Есть и более современный способ, который точно не требует подтверждать полномочия владельца квартиры, — чаты жильцов, где есть представитель УК. Я знаю, что такие чаты рано или поздно появляются во всех домах, построенных за последние 5—7 лет , но никогда не слышала о них, например, в хрущевках. В чат дома вас могут добавить соседи или собственник квартиры, которую вы снимаете.

В чате моего дома люди, которые снимают квартиры, обращаются к мастерам УК по поводу холодных батарей и сломавшегося лифта. Мастера никогда не спрашивают, от кого поступила жалоба — от собственника или нанимателя. Их интересует номер квартиры, куда надо прийти, чтобы решить проблему.

В вашем случае мастеров будет интересовать только номер подъезда. Если проблема с общедомовым имуществом, сотрудники УК сами звонят, например, в лифтсервис или компанию, которая установила домофон.

Может быть, после вашего обращения сервисная компания перепрограммирует домофон, и проблемы не будет. Если же никто не приедет устранять неисправность, нужно заявлять требование о ремонте письменно, а потом, если его не исполнят, жаловаться в ГЖИ, Роспотребнадзор или прокуратуру. Для этого можно воспользоваться порталом ГИС ЖКХ. Чтобы войти на сайт, понадобится регистрация на портале госуслуг.

Лучше, если вы уговорите соседа-собственника поставить свою подпись под письменными обращениями, но начать борьбу за пустой подъезд вы можете и от своего имени. Документы о праве собственности у вас могут и не попросить.

На крайний случай предупрежу: самостоятельно заменить домофон вы не вправе, даже если бы были собственником. Такие вопросы должны решать жильцы коллективно.

Общение с управляющими компаниями бывает сложным, но у нас есть статьи, которые вам помогут:

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Частная фирма не смогла доказать, что установленное ею в МКД домофонное оборудование принадлежит ей, а не является общим имуществом

trofoto / Depositphotos.com

Суды признали домофонное оборудование, установленное в подъездах МКД, общим имуществом, несмотря на решение общего собрания собственников (ОСС) об установке домофонного оборудования, принадлежащего подрядчику, и за его счет, а также на договор между обслуживающей МКД УК и подрядчиком об эксплуатации и техобслуживании охранно-запирающих устройств (Определение Верховного Суда РФ от 17 июня 2019 г. № 305-ЭС19-7925).

Нужда доказывать свои права на спорные домофоны пришла к подрядчику после того, как его «выселили» из ранее обслуживаемых им домов: управляющая компания решила доверить техобслуживание другой фирме. А домофоны заменять не стали.

Прежний подрядчик, разумеется, возмутился: он потребовал вернуть свое имущество в виде охранно-запирающих устройств в подъездах МКД из незаконного владения нового подрядчика, признать недействительным договор с новым подрядчиком, да еще взыскать с того неосновательное обогащение – то есть ту плату за обслуживание домофонов, которую он уже успел получить.

В обоснование своей правоты он сослался на следующие документы:

— протокол старинного ОСС, на котором было принято решение установить за счет «старого» подрядчика принадлежащее ему домофонное оборудование; принять установленное оборудование на техническое обслуживание;

— договор между подрядчиком и УК, управляющей тем МКД, где было проведено упомянутое ОСС. Договор – на эксплуатацию и техническое обслуживание охранно-запирающих устройств – определяет взаимоотношения между сторонами, возникающие при организации и проведении работ по эксплуатации и техническому обслуживанию охранно-запирающих устройств;

— акт, подписанный УК и подрядчиком, отдельный по каждому подъезду МКД, по разграничению собственности и эксплуатационной ответственности автоматически запирающегося устройства двери подъезда, согласно которому запирающее устройство, смонтированное подрядчиком за счет собственных средств по поручению жителей на основании решения ОСС на двери подъезда в составе вызывной панели, блока электроники, дверного доводчика, электромагнита, блока питания и кабелей электропитания и связи (КСПВ), является собственностью подрядчика;

— карточки учета материала, оборудования в эксплуатации;

— договоры, заключенные с каждым собственником жилого помещения, на оказание услуг домофонной связи.

Однако суд счел, что подрядчик не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих установку оборудования (домофонов, электромагнитных кодовых замков) за счет своих собственных средств. А кроме того:

— согласно ЖК РФ, к общему имуществу МКД относится оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

— согласно Правилам содержания общего имущества в МКД № 491, в его состав включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД;

— к тому же, существует региональный акт, регламентирующий порядок организации работ по установке и обслуживанию домофонов. А из него следует, что работы по установке и обслуживанию запирающих устройств и домофонов в МКД должны выполняться с привлечением средств населения, а платеж за установку домофонов взимается единовременно в авансовом порядке — сначала вносится плата, а затем проводятся работы. Общая сумма вносимых платежей на установку и эксплуатацию запирающих устройств или домофонов должна обеспечивать полное возмещение затрат на проведение названных работ;

— следовательно, сделал вывод суд, домофонное оборудование после его монтажа в подъезде МКД утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу МКД;

— обслуживание домофона является обязанностью УК (самостоятельно либо с привлечением третьих лиц). Стало быть, договор с новым подрядчиком соответствует закону и не может быть признан недействительным. И для взыскания с него неосновательного обогащения тоже причин не имеется.

Решение суда «устояло» во всех инстанциях, а ВС РФ отказался передавать дело на пересмотр в СК ЭС ВС РФ, указав на непредставления доказательств, подтверждающих право собственности истца на спорное оборудование.

Новости ЖКХ

Рассмотрим в данной статье относится ли домофон к общему имуществу собственников помещений МКД.

Ранее на сайте уже была рассмотрена позиция Верховного Суда РФ, изложенная Определении № 305-ЭС19-7925 от 17.06.2019г. по делу № А40-61061/2018, в данном определении ВС РФ согласился с мнением нижестоящих судов о том, что «оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома».

Руководствуясь указанной позицией, органы государственного жилищного надзора стали привлекать к административной ответственности управляющие организации за неработающие домофоны.

Следует обратить внимание, что достаточно часто суды в своих решениях ссылаются на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, в котором указано, что «обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание, как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно».

Любопытно, что 30.03.2021г при рассмотрении спора об оспаривании предписания ГЖИ об устранении нарушений законодательства в части требования «выполнить ремонт домофона на двери входа в подъезд № 1», Верховный суд РФ в Определениях № 303-ЭС21-2310 по делу А24-1421/2020, № 303-ЭС21-2309 по делу № А24-1425/2020 высказал совершенно иную точку зрения.

ГЖИ Камчатского края в отношении управляющей организации была проведена внеплановая выездная проверка по вопросу соблюдения лицензионных требований в связи с поступившим обращением собственника.

По результатам проверки обществу выдано предписание о выполнении в числе прочего ремонта домофона на двери входа в подъезд № 1 МКД. Не согласившись с предписанием, общество обратилось в арбитражный суд.

При рассмотрении заявления суды руководствовались статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 158, 161, 162, ЖК РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, учитывая вышеприведенную позицию ВС, пришел к выводу о том, что домофонное оборудование относится к общему имуществу МКД, в связи с чем управляющая организация обязана выполнять работы по его надлежащему содержанию и ремонту.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что в деле отсутствуют доказательства включения домофона в состав общего имущества спорного МКД, в свою очередь, данное оборудование в силу жилищного законодательства неотделимым относительно спорного МКД не является. Судом приняты во внимание разъяснения, изложенные в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 № 8055-14/ИБ-ОГ, и учтен факт постройки спорного МКД в 1964 году. Суд апелляционной инстанции установил, что:

домофонное оборудование не предусмотрено проектом МКД;

не вошло в состав общего имущества МКД с соблюдением соответствующей процедуры такого внесения;

в договоре управления от 01.07.2010г и приложениях к нему упоминания о работах и услугах по ремонту и обслуживанию домофонного оборудования отсутствуют.

В связи с чем, у управляющей компании отсутствует обязанность по содержанию такого оборудования. Включение домофонного оборудования в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений МКД и принятия соответствующего решения.

Суд округа, а в последствии и Верховный суд РФ согласился с указанными выводами.