Апартаменты нормы проектирования

Согласование перепланировки и раздела помещения для апартаментов – пошаговая инструкция в 2021 году

Хотя апартаменты используются для временного или постоянного проживания, по своей сути они являются нежилыми помещениями. Это дает возможность построить новое здание под апартаменты, либо сделать перепланировку в существующем объекте, разделить его на отдельные помещения. Для раздела необходимо провести обследование здания, заказать проектирование, пройти согласование перепланировки апартаментов и кадастровый учет в Росреестре.

Читайте в этом материале, в чем заключается раздел помещений для апартаментов, каким требованиям должно отвечать здание и помещение, как осуществляется проектирование и согласование перепланировки апартаментов, чем отличаются апартаменты от квартиры

  1. Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен
  2. Нормативные акты
  3. Простым языком
  4. Основания раздела помещений для апартаментов в 2021 году
  5. Список полезных документов
  6. Пошаговая инструкция для раздела и согласования помещений апартаментов
  7. Подготовка документов
  8. Обследования
  9. Проектирование
  10. Согласования в 2021 году
  11. Выполнение работ
  12. Приемка работ
  13. Технический план
  14. Кадастровый учет в Росреестре
  15. Какие документы нужны для раздела и согласования помещений апартаментов
  16. Как правильно оформить ТЗ для раздела помещений апартаментов
  17. Примеры раздела помещений нашей компании
  18. Сроки и стоимость
  19. Проблемы и сложности при проектировании и согласованиях раздела и согласования помещений апартаментов
  20. Преимущества нашей компании
  21. Калькулятор стоимости раздела помещений
  22. Выводы
  23. Список использованной литературы

Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты используются для постоянного или временного проживания граждан, хотя по своему статусу не относятся к жилым помещениям. Правовой статус апартаментов относит их к нежилым помещениям. Это существенно упрощает процедуры перепланировок и переустройства таких помещений, если они изначально располагаются в нежилых зданиях.

Свобода планировки, относительно низкая цена – это основные преимущества покупки апартаментов.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • при возведении нового нежилого здания, которое полностью или частично планируется под апартаменты:
  • при строительстве, реконструкции или перепланировке в МКД, когда часть нежилых помещений отдается под апартаменты;
  • при реконструкции или перепланировке нежилых зданий, в которых будут организованы отдельные помещения под апартаменты.

Одним из наиболее распространенных вариантов является перепланировка больших нежилых помещений под апартаменты. Проживание в нежилом помещении возможно, но требования к системам жизнедеятельности и другим жилищных условиям отсутствуют. Если такое помещение располагается в МКД, исходные условия для проживания обеспечить достаточно просто. При проведении строительных работ в нежилых зданиях также нужно обеспечить минимально необходимые условия для жизнедеятельности проживающих. Однако перечень коммунальных услуг и степень благоустройства не обязательно должна соответствовать требованиям, предъявляемым для жилых помещений. Это является одним из ключевых преимуществ работы с апартаментами для застройщика или собственника здания.

Формально, гостиница в нежилом помещении не может размещаться в апартаментах. Для отелей и гостиниц предусмотрены специальные требования по планировке, пожарной и иной безопасности. Однако на практике физические и юридические лица могут использовать апартаменты под такие цели. В этом случае гостиница в нежилом помещении предусматривает заселение по договорам аренды или оказания услуг. Как и апартаменты, гостиница это нежилое помещение, но норм безопасности для нее намного больше.

Если у Вас нет времени читать статью, можете посмотреть ролик нашего руководителя экспертной группы:

Нормативные акты

Где в законах найти, чем отличаются апартаменты от квартиры? Специальных нормативных актов для определения правового статуса апартаментов в России до сих пор нет. На порядок пользования и проживания апартаментами не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, хотя соответствующие поправки находятся на рассмотрение в Госдуме РФ. Но на данный момент правовой статус апартаментов однозначен – это нежилое помещение. Если будет проводиться раздел нежилого помещения для апартаментов в МКД, применяются общие нормы о перепланировке:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы РФ № 508-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
  • СП, ГОСТ, СНиП и другие нормативные акты для разработки проекта перепланировки.

Если планируется раздел помещения в нежилом здании под апартаменты, обязательное согласование не требуется. Проект перепланировки должен утвердить сам заказчик (собственник), а обязательной процедурой будет только кадастровый учет в Росреестре. Исключение составляет реконструкция нежилых зданий, когда раздел помещений сопровождается изменением основных характеристик объекта (например, возведение дополнительного этажа под лофты). Если в апартаментах размещается гостиница, в нежилом помещении нужно обеспечить надлежащие показатели пожарной и иной безопасности. Так как гостиница это нежилое помещение, она должна пройти классификацию, получить определенную категорию звездности.

№ п/п Документы, которые используются при согласовании раздела помещений Описание
1 Правоустанавливающий документ Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2 Согласие собственников На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3 Проект перепланировки или реконструкции Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4 Техническое заключение Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5 Акт приемочной комиссии Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6 Технический план. Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

Простым языком

Сделать апартаменты можно практически в любом нежилом и жилом здании. Для этого можно использовать даже пустующие производственные объекты с большими площадями, если они привлекательны по месту расположения, исходным характеристикам (например, по высоте этажей). Множество требований, которые предусмотрены для жилых помещений, не обязательно соблюдать при продаже апартаментов:

  • нет обязательных норм по обеспечению коммунальными услугами, хотя в этом заинтересован сам собственник или застройщик;
  • не нужно возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры, без которых практически невозможно ввести в эксплуатацию МКД;
  • нет жестких требований по расположению помещений в апартаментах, можно свободно делать перепланировку, возводить и перемещать перегородки и стены, объединять разные зоны и площади;
  • не требуется согласование перепланировки апартаментов, так как они располагаются в нежилых зданиях.

Проживание в нежилом помещении, переделанном под апартаменты, допускается, но регистрация в таких объектах пока невозможна. Сейчас рассматриваются поправки в законодательство, который позволят оформлять прописку в апартаментах. После этого проживание в нежилом помещении – апартаментах будет еще привлекательнее.

Приведем еще один типичный пример. Как таковая, мокрая зона в апартаментах присутствует и это нужно учитывать при проектировании, проведении работ. Но ввиду специального статуса объекта, мокрая зона в апартаментах всегда будет располагаться над площадями нежилых помещений. Поэтому ограничений на выполнение работ практически нет. Исключением является мокрая зона в апартаментах, расположенных в МКД. Если под такой зоной располагается жилая комната квартиры, работы будут запрещены.

Самый простой вариант – найти нежилое здание с большими помещениями, сделать их раздел под несколько апартаментов на продажу или аренду. Для проведения таких строительных работ необходимо оформить проект перепланировки, провести ремонт, заказать технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре. Сложнее будет пройти согласования для раздела нежилых помещений в существующем МКД, так как проект нужно направлять в МосЖилИнспекцию. Отметим, что перепланировка апартаментов, расположенных в МКД. встречается достаточно редко. Такой тип помещений, как апартаменты, относительно недавно появился в России. Еще один вариант, если апартаменты будут использоваться под размещение постояльцев. Так как апартаменты-гостиница это нежилое помещение, там будут периодически проводится проверки Роспотребнадзора, МЧС, других ведомств.

Комментарий специалиста. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, т.е. изначально являются объектов инвестирования для заказчика или собственника здания, для приобретателей помещений. Чтобы максимально соответствовать запросам покупателей, большинство апартаментов строится со свободной планировкой. Арендатор или собственник получит в распоряжение большую площадь, где сам сможет планировать зоны и помещения, места установки стен и перегородок. Это упрощает процесс раздела исходного объекта под апартаменты, так как достаточно “нарезать” его на отдельные помещения, закрепить это в технической и кадастровой документации.

Основания раздела помещений для апартаментов в 2021 году

Основанием для проведения работ в нежилых помещениях является решение собственника. Соответственно, если таких собственников несколько, они все должны дать согласие. Если исходное нежилое помещение под апартаменты расположено в МКД, может потребоваться согласие владельцев смежных квартир или положительное решение собственников дома – если при проведении работ будет затрагиваться общедомовое имущество (например, если необходимо сделать дополнительные выходы на улицу). В любом случае, перепланировка апартаментов должна быть безопасной для несущих конструкций здания.

Запретов и ограничений на раздел нежилых помещений практически нет. При проектировании и проведении работ нужно соблюдать общие нормы безопасности, СП, СНиП и НПБ. При одновременном изменении параметров здания (реконструкция), на проект нужно получить положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство. Подробнее о разнице в проектировании и согласованиях для перепланировки и реконструкции вы можете узнать на консультации в компании Смарт Вэй.

Действующие нормы и правила проектирования гостиниц и отелей (СП, СНиП, ГОСТ, СанПиН)

Техническая документация для гостиниц разрабатывается согласно нормам проектирования. При проведении работ используются профильные САПР, выполняются требования ЕСКД. Проектировщики учитывают сопряженные стандарты, связанные с прокладкой коммуникаций, реализацией функционально–технологических решений, обеспечением пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Группы действующих регламентов

Расчет зданий гостиниц производится в соответствии с правилами проектирования. Они регламентированы множеством нормативов, обязательны к исполнению.

Группы действующих регламентов

  • ГК РФ;
  • Водный кодекс;
  • СП 42.13330.2011.

Действующие нормы проектирования гостиниц, определяющие базовые требования к объекту, регламентируют размещение постройки, отображают параметры ее взаимодействия с иными зданиями и сооружениями.

Функционально-технологические нормативы:

  • СП 118.13330.2012;
  • СП 257.1325800.2016;
  • ГОСТ 30389-2013;
  • СП 113.13330.2012.

Это действующие СНиПы на проектирование гостиниц, затрагивающие функционал постройки.

Санитарно-эпидемиологические нормативы:

  • СП 131.13330.2012;
  • СП 52.13330.2016;
  • СП 51.13330.2011;
  • СП 2.3.6.1079-01.

Это нормы, регламентирующие параметры освещения, микроклимат, требования к организации питания. Содержат рекомендации по содержанию общественных и специальных помещений.

Нормы пожарной безопасности:

  • СП 4.13130.2013;
  • СП 1.13130.2009;
  • СП 8.13130.2009;
  • СП 10.13130.2009.

Документы включают данные об организации аварийных выходов, систем подпорной вентиляции, аварийного освещения. Представлена информация о взаимодействии с источниками внешнего водоснабжения.

Регулирование конструктивных решений:

  • СП 14.13330.2014;
  • СП 20.13330.2011;
  • СП 22.13330.2011;
  • СП 24.13330.2011;
  • СП 63.13330.2012.

Нормативы, регламентирующие работу с бетонными, железобетонными и деревянными конструкциями, содержат требования к свайным фундаментам, рекомендованные методики расчета нагрузок.

Регулирование инженерных решений:

  • СП 31.13330.2012;
  • СП 32.13330.2012;
  • СП 30.13330.2012;
  • СП 124.13330.2012.

Документы, стандартизирующие прокладку инженерных сетей при проектировании гостиниц (СНиПы), затрагивают отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализацию.

Доступность для инвалидов

Адаптация здания под нужды маломобильных групп населения выполняется согласно СП.59.13330.2016. Стандарт регламентирует число машиномест, параметры профильных лифтов, наличие пандусов и специальных туалетов.

Лицензии и допуски

Благодарственные письма

Благодарственное письмо ООО «(Вода в удовольствие», в лице директора Попокина Сергея Леонтьевича, выражает благодарность кампании ООО «ИР-Проект» за высокое качество разработанной проектной документации для строительства здания для производства пластиковой тары и бутилирования воды на нашей площадке в Истре.

Благодарственное письмо ООО «РЕКО», в лице Генерального директора Лажинцева Вячеслава Вадимовича, выносит благодарность сотрудникам ООО «ИР-Проект» за профессионализм в разработке проектной документации и се согласовании на Цех по подготовке наружных рекламных конструкций, которое мы планируем строить на нашей промышленной площадке в Солнечногорском районе Московской области. Выражая готовность к сотрудничеству на объекте второй очереди.

Благодарственное письмо АО «Пале-Рояль» выражает благодарность сотрудникам ООО «ИР-Проект» за профессионализм в решении задач, связанных с подготовкой исходно-разрешительной и проектной документации для оформления разрешения на строительство и ввода Склада готовой продукции в эксплуатацию в г. Балашиха Московской области.

Благодарственное письмо Управление делами ФГБУ Российской академии наук (РАН) выражает благодарность ООО «Служба технического заказчика «ИР-ПРОЕКТ» за оперативное и качественное исполнение «Методических рекомендаций по порядку проведения реставрации, капитального и текущего ремонта, объектов недвижимости, находящихся в ведении ФГБУ «Российская академия наук».

Благодарственное письмо ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» благодарит ООО «ИР-Проект» и лично Игоря Сенченко за соблюдение сроков разработки проектной и рабочей документации на инженерные сети и качество выпущенной документации и её согласование на наш объект в п. Г.Ленинские Ленинского района Московской области. Выражаем надежду на дальнейшее сотрудничество.

Апартаменты нормы проектирования

Минстроем России завершена актуализация СП 257 «Здания гостиниц. Правила проектирования» и СП 379 «Общежития и хостелы. Правила проектирования». Изменения внесены в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2020 г. № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц», а также с учетом пожеланий отельеров, которые были консолидированы общественной организацией «Опора России».

«Важнейшим изменением стало включение в СП 257 требований к хостелам как к новому виду гостиниц. Ранее хостелы были включены в СП 379 «Общежития и хостелы. Правила проектирования». В документе исключено ограничение минимальной вместимости гостиниц (от пяти номеров), т.к. практика проектирования показала спрос на такой вид объектов», — подчеркнул заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Дмитрий Волков.

В обновленный документ включены требования по проектированию элементов благоустройства, физкультурных и спортивных сооружений, с учетом формирования доступной городской среды для маломобильных групп населения.

Кроме того, в свод правил добавлены требования по наличию грузового лифта и по повышенной звукоизоляции в гостиницах с числом номеров более 50 (категорий «четыре звезды» и выше), и определена минимальная рекомендуемая площадь номера в хостеле и в гостиницах сезонного функционирования, а также номеров категорий «апартамент», «студия», «сюит», «люкс», «джуниор сюит».

«В обновленном документе для повышения комфортности и индекса качества городской среды приведено требование о твердом дорожном покрытии подходов и подъездов. Однако, для возможности большего учета различных местных условий, это требование исключено для объектов, расположенных в сельской или горной местности, а также в лесу или на берегу водоема. Там вид дорожного покрытия принимается по заданию на проектирование», — отметила главный архитектор АО «ЦНИИПромзданий» Диана Лейкина.

Свод правил дополнен нормативами, позволяющими улучшить качество правового регулирования предоставления гостиничных услуг и классификации объектов туристской индустрии. Среди них расчеты площадей холлов, рекомендации по минимальной площади номера в хостеле и номерах повышенной категории, уточнение показателя площади санузла в номерах гостиниц категории «четыре звезды» и количества общих санузлов и ванных комнат для проживающих в номерах без санузла. Это позволяет снять противоречия, возникающие при проектировании и экспертизе проектных решений, предотвратить значительное количество судебных разбирательств по спорным вопросам, в том числе коммерческого характера.

«К спорным ситуациям, которые могут привести к судебным разбирательствам, относятся ситуации, когда существуют разночтения с другими нормативными и законодательными документами. Например, проектное решение по планировке, набору, назначению помещений или применению терминов выполняется по одному документу, а лицо, пользующееся другим документом, может его оспорить. При этом переделка проекта или уже возведенных конструкций оборачивается значительными финансовыми потерями. Поэтому все положения документа при пересмотре были проверены на соответствие другим нормативным документам и, в частности, Постановлению Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2020 г. № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»», — подчеркнул директор ФАУ «ФЦС» Сергей Музыченко.

При обновлении СП 379 «Общежития и хостелы. Правила проектирования» исключены положения по хостелам, в связи с изменением в законодательстве Российской Федерации, а также актуализированы требования подсчета площади жилых ячеек и жилых блоков. В связи со значительными изменениями в технологиях эксплуатации зданий пересмотрены состав и площади общественных и подсобных помещений общего пользования, технических и административных помещений. Дифференциация требований, позволяющая обеспечить гибкость планировочных решений, заключается, в первую очередь, в отказе от жесткой номенклатуры подсобных помещений, ранее необходимых из-за недостаточного развития обслуживающей инфраструктуры городов, а также в развитии вариантов организации и сочетания жилых комнат, ячеек и блоков. Все это позволит дать большую свободу архитектору и, в конечном счете, положительно скажется на комфорте проживания.

«Оптимизация требований к объемно-планировочной структуре общежитий, приведение их в соответствие современному развитию технологий и инфраструктуры, положительно скажется как на эффективности процесса проектирования и строительства таких зданий, так и, в конечном счете, на качестве жилой среды для проживающих в них студентов, аспирантов, рабочих и служащих», — подчеркнул Дмитрий Волков.

Работа по актуализации сводов правил организована ФАУ «ФЦС» и выполнена авторским коллективом АО «ЦНИИПромзданий» при активном участии общественной организации «Опора России».

Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами

Статус апартаментов в многофункциональных зданиях и вопросы управления ими сегодня обсуждаются законодателями, но пока не урегулированы в нормативно-правовых актах. Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал, какие в существующей ситуации сложились схемы управления и обслуживания апартаментов.

Узнайте о схемах управления апартаментами из нового видео «Школы ЖКХ»

В новом видео онлайн-журнала «Школа ЖКХ» член Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Павел Кузнецов рассказал о том, являются ли апартаменты жилыми помещениями и какие сегодня работают схемы управления и обслуживания зданий, где они находятся:

Требования ЖК РФ по управлению МКД не распространяются на здания с апартаментами

Пока что в НПА нет норм, напрямую регулирующих статус апартаментов и вопросы управления ими. ЖК РФ выделяет три вида жилья: жилой дом, квартира или комната. Апартаменты в этот перечень не входят, следовательно, жилым помещением не являются. Фактически, это нежилое помещение в многофункциональном здании, которое является самостоятельным объектом капитального строительства.

В видео онлайн-журнала Павел Кузнецов посоветовал компаниям, которые приступают к управлению зданием, где размещены апартаменты, не переносить на него практику управления многоквартирными домами. Почему, узнайте из выпуска «Школы ЖКХ».

Схема управления зданием с апартаментами зависит от владельца права собственности на места общего пользования

Управление апартаментами условно делится на две части: содержание общего имущества/мест общего пользования и поставка коммунальных ресурсов. Но вопросы выделения элементов такого имущества, формирования его состава, а также предоставление коммунальных услуг владельцам апартаментов законодательно не урегулированы.

Эксперт рассказал о трёх схемах, которые сегодня применяются для решения этих проблем на практике:

  1. Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также в таком случае застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
  2. При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество, и застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
  3. Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.

У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать, посмотрев выпуск онлайн-журнала.

Здание с апартаментами и жилыми помещениями является МКД и подлежит внесению в реестр лицензий

Существующие схемы управления апартаментами, о которых рассказал Павел Кузнецов, будут работать до момента, когда законодатели смогут определить подход к правовому регулированию статуса таких помещений. Сегодня Правительство РФ и комитет Совета Федерации РФ по федеративному устройству и региональной политике обсуждают разные выходы из сложившейся ситуации:

  • Минстрой РФ намерен утвердить статус уже существующих апартаментов и в дальнейшем запретить их строительство.
  • Вице-премьер Марат Хуснуллин говорит о том, что нужно не запрещать такой вид помещений, а максимально их «узаконить».

Профильный Комитет СФ РФ рекомендовал Правительству РФ определить критерии для классификации апартаментов в качестве жилых и нежилых помещений. Также необходимо прописать в НПА порядок регистрации по месту жительства в апартаментах. В законодательстве может появиться понятие «многофункциональные здания с жилыми помещениями».

Как отметил Павел Кузнецов, наличие в многофункциональном здании хотя бы нескольких жилых помещений позволит УО внести такой объект в лицензию и управлять им в соответствии с требованиями жилищного законодательства.

Такие прецеденты в России уже есть, в том числе в судебной практике 2020 года: в деле № А60-46903/2019 Верховный суд РФ указал на то, что многофункциональное здание, включающее в себя помещения жилого и нежилого фонда, является МКД. Следовательно, данные о нём УО должна разместить в ГИС ЖКХ и подать в орган ГЖН заявление на включение дома в реестр лицензий.

Едва жилые

Статус апартаментов определят к концу года

В разрабатываемом сейчас в Совете Федерации законопроекте об апартаментах предполагается выделить их как новый вид помещений, рассказал РИА Новости член Совета Федерации Олег Мельниченко. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир. Однако на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.

Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует, отметил Мельниченко. Апартаменты, которые соответствуют ряду требований, получат статус жилых помещений, сообщает ТАСС. Вопросы с уже построенными зданиями предлагается решить на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ. Законопроект пока находится в разработке, подчеркивают в Совете Федерации.

Сейчас существует только два формата жилья — ИЖС и многоквартирные жилые дома, отмечает эксперт Общественного совета при Минстрое России, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Денис Новиков. Но многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья, отмечает Новиков. «Апартаменты есть в «Москве-Сити», но, согласитесь, что строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову», — говорит он. То же самое касается дизайнерских лофтов, апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения. Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов и новый закон не создал сложности для собственников, отмечает Новиков. Также закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты, считает эксперт.

Основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву, это около 13% от строящихся в городе объектов. Их стоимость на 15-20% ниже аналогичных квартир, иногда покупателей привлекают хорошее расположение, повышенный уровень сервиса, отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Строительство таких помещений в среднем на 20-30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще, так как требования менее жесткие. Имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и не соответствующие (например, построенные на экологически неблагополучных территориях, перестроенные из промышленных помещений без соблюдения санитарных норм) и в зависимости от этого принимать решение по их дальнейшему статусу и использованию.

Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и девелоперов, и потребителей, отмечает руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев: все второе полугодие спрос на эту недвижимость умеренно рос, хотя и был не таким активным, как на квартиры. За год число предложений в новостройках сократилось на 9%, в то время как спрос увеличился на 23%. На вторичном рынке предложение сократилось на 11%, а спрос вырос на 35%. При этом средняя цена за квадратный метр апартаментов к концу года поднялась на 19% в новостройках и на 8% на вторичном рынке.

В то же время планирование новых проектов апартаментов может притормозиться, пока финальный статус такого типа недвижимости не будет определен, говорит гендиректор проекта ВТБ «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев. Цена апартаментов будет выравниваться со стоимостью соответствующих квартир. Когда придет время утверждать законопроект, девелоперы уже успеют адаптировать под него свои бизнес-модели, считает эксперт.

На спрос влияют противоположные тенденции, говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков: с одной стороны, любая неопределенность для покупателя — это существенный недостаток при выборе недвижимости, с другой стороны, апартаменты все еще привлекают покупателей более низкой ценой.