Магазин на первом этаже жилого дома требования

Открываете магазин в жилом доме – приготовьтесь к трудностям

Магазин в жилом доме удобен для жильцов спальных районов. Такой бизнес легко конкурирует с сетевиками благодаря эффекту «своего магазина на районе». Клиенты – жильцы дома, в котором открыт магазин: главы семейств, забывшие докупить молоко и хлеб в супермаркете, мамы с детьми, гуляющие во дворе, школьники, возвращающиеся домой.

Открыть магазин в жилом доме можно двумя способами. Первый – арендовать уже подготовленное юридически помещение. Вариант второй – купить квартиру на первом этаже многоэтажки и оформить в соответствии с требованиями законодательства.

Такой бизнес специфичен: сложности в оформлении, чуткий взор соседей, которые незамедлительно сообщат о нарушениях в инстанции. Соседи «сверху» и «сбоку» жалуются на шум, скопление автомобилей и вибрации.

Этапы открытия

  1. Подбор квартиры. Торговать можно только на первом этаже, поэтому остальные варианты можно не рассматривать при поиске недвижимости. А вот на популярность и населенность района нужно обратить внимание. Кто основной клиент? Молодые семьи в перспективном районе или пенсионеры в «старом фонде». От этого зависит ассортимент продуктового магазина или вовсе выбор торговой ниши.
  2. Покупка жилой квартиры и перевод в нежилой фонд. После покупки оформление недвижимости под торговлю займет до 70 дней. За это время новый владелец выписывает оттуда всех жильцов, согласовывает перепланировки в администрации, получает одобрение жильцов, подает заявление на перевод помещения в статус «нежилое».
  3. Поиск поставщиков и договоренности. На фоне 1,5-2 месячного оформления помещения предприниматель ищет поставщиков оборудования (стеллажи, холодильные камеры, касса, товар), заключает договоры, готовится к открытию.
  4. Оформление ИП или ООО. Для найма работников и подписания договоров с поставщиками бизнесмен получает официальный статус. Вид правовой собственности зависит от целей и объема бизнеса. В большинстве случаев достаточно ИП – проще с документами и учетом, меньше штрафов. Преимущества ООО – работа с НДС и торговля алкоголем.
  5. Оформление документов. Исполнение требований СЭС и МЧС по гигиене и пожарной безопасности.
  6. Реклама. На первоначальном этапе – вывеска и размещение в интернете, например на картах гугл, яндекс и 2GIS. Это поможет первым покупателям сориентироваться и попасть в новый магазин. Привлечь людей поможет WiFi-радар. Это приспособление в виде роутера раздает бесплатный интернет на 15-30 метров вокруг магазина и «ловит» данные прохожих. Это помогает показать платную рекламу через сеть только тем пользователям, которые потенциально могут стать покупателями.
  7. Открытие. Предприниматели, которые запускали 2-3 магазина, рекомендуют в первый месяц уменьшить розничную наценку до 10-15%. За месяц это не убьет рентабельность проекта, зато привлечет покупателей и запустит «сарафанное радио».

Рис. 1. Продуктовый магазин в формате «у дома»

Где получить разрешения

  • ИП или ООО регистрируют в налоговой по месту жительства предпринимателя.
  • Разрешение на изменение статуса помещения выдает администрация после экспертизы.
  • СЭС и МЧС выдают заключения о соответствии гигиеническим и противопожарным требованиям.

Документы

Документы при переводе недвижимости в статус «нежилое» подаются в администрацию города:

Видео о том, как это сделать

Нормативы и акты

Заявление от собственника с описанием просьбы о переводе

Часть 4 статьи 22 ЖК РФ – описан пошаговый процесс

Документы, подтверждающие право собственности (кадастровый паспорт, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации)

Градостроительный кодекс – подробно о требованиях к помещению

Технический паспорт. Все перепланировки должны быть актуализированы

ФЗ от 13.07.15 №218-ФЗ – о регистрации недвижимости

План многоэтажного дома. Берут в ЖКУ. Эксперты оценят возможный вред для остальных собственников

Постановление ПРФ от 28.01.06 №47 – особенности жилых помещений

Письменные согласия от соседей, если изменения коснутся общедомового имущества

СНиП 31.01.03 – о требованиях к переводимым помещениям

Проект по перепланировке

СанПиН 2.1.2.2645-10 – нормы для помещений

Отказать могут по следующим причинам:

  • Не предоставлен полный пакет документов.
  • Новый проект не соответствует требованиям закона.
  • Часть, долю перевести в «нежилое» нельзя.
  • Помещение не должно быть обременено (аренда, залог, ипотека).
  • В помещении не должен проживать собственник либо третьи лица.
  • Не выделен отдельный вход (через подъезд попадать в магазин нельзя).

Режим работы. Получится ли работать круглосуточно

После неоднократных поправок к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» с 01.10.15 все же разрешено магазинам работать после 23 часов.

С 1 июля 2018 года запрещено работать круглосуточно новым магазинам, старые – без изменений. Однако, если дом пройдет капремонт или реставрацию, новые требования будут предъявлены и к старым магазинам, т.е. работа до 23 часов. Это вызвало волну возмущений, потому что даже нешумная аптека обязана закрыться на ночь. Возможны изменение и уточнения в законодательстве для некоторых видов магазинов.

Требования к помещению

Согласно п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»:

  • Магазины, встроенные в жилые дома, должны быть с отдельными входами, изолированными от жилой зоны. Стоянка для персонала не может быть внутри двора.
  • Нельзя завозить или увозить продукцию со стороны двора жилого дома или стороны, на которую выходят окна квартир.
  • Специальные помещения для загрузки можно не оборудовать, если магазин не более 150 кв. м.

Рис. 2. Пример неправильного подвоза продуктов

Канализация и вентиляция не объединяются с коммуникациями многоквартирного дома. При нарушении законодательство требует остановку деятельности до 60 дней, до устранения замечаний Роспотребнадзора.

Разгрузка товара в магазин

Согласно п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01, в магазины, расположенные в многоквартирных домах, завозить товар ночью (с 23.00 до 7.00) нельзя. Загружать товар можно с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Если проверка выявит нарушение, выдадут предписание об устранении. На практике 80% многоквартирных домом «по умолчанию» не могут обеспечить выполнения требований по правильной разгрузке товара. Поэтому судебная практика на стороне предпринимателей. На Волге после арбитражного разбирательства бизнесмена не наказали, т.к. его продуктовый магазин был размещен в центральной части жилого дома. Имел отдельный выход с торца здания. Помещения по бокам принадлежали другим предпринимателям, и он не мог обеспечить выполнение требования, потому что окна жилого дома выходили как во двор, так и на внешнюю сторону.

Шум и вибрации – как избежать жалоб жильцов

Так как магазин – это часть дома, то нормы шума и вибраций такие же, как и в жилых домах. Если шум холодильников побеспокоит соседей, Роспотребнадзор оштрафует на 18 000 руб.

Запрещено оборудовать холодильные камеры, подъемники и машинные отделения под или рядом с жилыми постройками. Так, в Нижегородской области под магазином находились 4 холодильные камеры. Грузовой лифт доставлял замороженные продукты на первый этаж магазина. Жильцы пожаловались на шум. Роспотребнадзор приостановил работу магазина на 30 суток. Бизнесмен подал апелляцию, но проиграл, лифты пришлось убирать.

Что можно продавать

Популярный вариант – продуктовый магазин на первом этаже жилого дома. Можно открыть и магазины другого вида. Площадь не должна превышать 1000 кв. м.

Справка. Запрещено открывать специализированные рыбные и овощные магазины. Торговать москательно-химическими товарами, взрывоопасными или пожароопасными материалами, синтетическими коврами, запчастями, автомаслами запрещено. Похоронные бюро, общественные уборные, трансформаторные станции, рентген-кабинеты тоже под запретом.

Все то, что вредит окружающей среде, ведет к запаху или создает опасность для жильцов, запрещено.

В многоэтажном доме можно разместить:

  • детский сад (не более 10 детей);
  • пункт приема врача;
  • аптеку;
  • массажный салон;
  • бухгалтерские и аудиторские услуги;
  • парикмахерские, салоны красоты (не более 300 кв. м);
  • кафе и рестораны (до 50 посадочных мест, не более 250 кв. м) без громкой музыки;
  • прачечные с производительностью до 75 кг в смену;
  • пивной магазин*.

Рис. 3. Салон красоты в жилом доме как альтернатива магазину

Рис. 4. Аптека в жилом доме

Справка. На федеральном уровне продавать пиво в домах не запрещено. Однако краевые или областные власти могут запретить на местном уровне. Например, в Краснодаре не продают пиво в общепите с 23 до 11 утра, если кафе находится в жилом доме. В Оренбурге же нельзя продавать алкоголь на розлив вне кафе.

Размещение объектов предпринимательства в жилых домах

Требования к эксплуатации и содержанию многоквартирных жилых домов регламентированы санитарными правилами и нормами СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Согласно вышеуказанных правил, в жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.

Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, в обязательном порядке должны иметь отдельные входы, изолированные от жилой части здания. При этом общие с жильцами входы в жилой дом могут быть использованы только в качестве эвакуационных выходов.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Очень важное требование, которое необходимо соблюсти: загрузка материалов и продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров; со стороны магистралей.

Данное требование особенно актуально при размещении магазинов и любых, даже мелких складов. Если выполнение его невозможно, от размещения такого объекта в жилом доме лучше отказаться. Загрузочные помещения допускается не устраивать при площади встроенных общественных помещений до 150 м2.

Для малого и среднего бизнеса представляют интерес подвалы и нежилые помещения первых этажей, в которых можно разместить офис, мастерскую, парикмахерскую, аптеку, ателье или магазин.

Кафе, закусочные или бары размещать в жилых домах не запрещено, однако, следует помнить, что шумные компании, музыка, прибытие гостей на автомобилях вызывает справедливые жалобы граждан на шум, нарушение покоя, особенно в вечернее и ночное время, может повлечь длительные судебные тяжбы и закрытие такого объекта.

В жилых и общественных зданиях, при наличии отдельного входа, допускается размещать амбулаторно-поликлинические лечебно-профилактические учреждения (ЛПО) мощностью не более 100 посещений в смену, включая фельдшерско-акушерские пункты, организации с дневными стационарами.

Не допускается размещение медицинских учреждений, оказывающих помощь инфекционным (в том числе туберкулезным больным), за исключением амбулаторно-поликлинического консультативного приема дерматолога.

Лечебные учреждения для оказания помощи лицам, страдающим алкогольной и наркотической зависимостью, в жилых зданиях размещать не допускается. В жилых зданиях и во встроенно-пристроенных к ним помещениях не допускается размещать микробиологические лаборатории (отделения), отделения магнитно-резонансной томографии.

Обязательным условием для размещения любого помещения общественного назначения в жилом доме является оборудование автономной (отдельной от жилых квартир) системы вентиляции в соответствии с санитарными и строительными правилами. Для разных видов объектов предусматривается либо естественная, либо механическая вентиляция.

Оборудовать ее необходимо так, чтобы возможный шум от вентиляционных агрегатов не мешал проживающим в доме людям.

При оборудовании кондиционеров и размещении на стенах домов или кровле пристроек первых этажей выносных блоков сплит-систем разумно будет сразу предусмотреть шумозащитные мероприятия, например защитные кожухи, закрывающие агрегаты как минимум с трех сторон от осадков и препятствующие распространению шума в окна жилых квартир.

При размещении офисов и других помещений с пребыванием людей в подвалах домов следует помнить, что в этом случае существует опасность накопления в помещении радона.

Радон — безвкусный, бесцветный природный газ, который выделяется из земной коры, относится к тяжелым радиоактивным элементам. Обычно, выходя в открытый воздух, радон довольно быстро «выветривается», уходит в высокие атмосферные слои и становится совершенно безопасным для людей. Но если радон попадает в замкнутое пространство и не выходит наружу, то имеет свойство накапливаться, продукты полураспада радона вредны для человека.

Для устранении данного вредного фактора необходимо применение специальных мероприятий при строительстве и реконструкции помещения, в том числе применение гидроизоляции, специальных строительных материалов, оборудование вентиляции.

Для радоновой защиты помещений вентиляторы должны работать с преобладанием притока над вытяжкой. Приточная вентиляция при своей работе повышает уровень атмосферного давления в помещении, уменьшая инфильтрацию почвенного воздуха. Вытяжная вентиляция, наоборот, снижает давление, потенциально увеличивая поступление почвенного воздуxa с радоном.

При размещении объектов предпринимательства в жилых домах руководителям и предпринимателям необходимо заключить отдельный договор на вывоз твердых бытовых отходов. Также стоит подумать о благоустройстве прилегающей территории и ее уборке для того, чтобы не перекладывать на жителей дома дополнительные расходы и не провоцировать конфликтные ситуации с соседями.

В подвале жилых домов расположены трубопроводы водоснабжения, канализации, отопления, электрические кабели. Все это является общедомовым имуществом, ответственность за которое несут все собственники и арендаторы жилых и нежилых помещений. Арендатор должен обеспечить их сохранность а также доступ к оборудованию обслуживающих дом организаций. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

Открыть магазин в собственном жилом доме

В п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Какие-либо ограничения относительно вида предпринимательской деятельности не установлены, кроме размещения в жилых помещениях промышленных производств.

Таким образом, наличие в жилом доме помещений, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности, не противоречит действующему законодательству РФ.

В соответствии с п. 2.2 СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», введенными в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 N 23, предприятия торговли могут размещаться:

в отдельно стоящем здании;

в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения;

на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников.

При этом деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.

Пункт 2.3 СП 2.3.6.1066-01 запрещает размещать в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, специализированные рыбные и овощные магазины, а также организации торговли площадью 1000 кв. м. Кроме этого, п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» установлено, что в жилых домах не допускается размещать:

специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;

помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

магазины по продаже синтетических ковров можно пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;

специализированные рыбные магазины;

склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов;

учреждения и магазины ритуальных услуг.

В соответствии с п. 7.15 СП 2.3.6.1066-01 в магазины, расположенные в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, завоз продукции не должен производится в ночное время (с 23:00 до 07:00). При этом загрузку товара следует осуществлять с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений, как того требует п. 2.4 СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5.

Пунктом 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» установлено, что:

помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, а участки для стоянки автотранспорта персонала — располагаться за пределами придомовой территории;

не допускается погрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры; загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей;

загрузочные помещения допускается не оборудовать при площади встроенных помещений общественного назначения до 150 кв. м.

Согласно п. 3.7 СП 2.3.6.1066-01 в магазинах, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий. Пунктом 3.6 СП 2.3.6.1066-01 не допускается стояки бытовой канализации из верхних этажей жилых домов прокладывать в помещениях для приема, хранения, подготовки и реализации продукции.

В соответствии с п. 4.9 СП 2.3.6.1066-01 уровни шума и вибрации на рабочих местах в помещениях предприятий торговли должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки, а также уровням производственной вибрации, вибрации в помещениях жилых и общественных зданий. Такие гигиенические требования установлены: СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»; СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий»; СанПиН 2.1.2.2645-10.

Как следует из вышеуказанного, прямого запрета на открытие магазина в частном (жилом) доме в действующем законодательстве РФ не установлено. Выделить в жилом (частном) доме место под магазин возможно, но при соблюдении санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм. Однако несмотря на это, санитарные требования к магазину и жилому (частному) дому различны, что неизбежно может привести к противоречиям в требованиях установленных норм.

При соответствии требованиям ЖК РФ и градостроительного законодательства вы вправе оформить перевод помещения из жилого в нежилое во избежание возможных претензий со стороны государственных органов и последующих судебных споров при несоблюдении установленных требований законодательства РФ.

Согласно ч. 1, 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом.

ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ФИЛИАЛОМ ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 09 (203) дата выхода от 23.09.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

Какой бизнес нельзя вести в многоквартирном доме

Бывают ситуации, когда сотрудник оплачивает корпоративные расходы. Например, расплачивается личной картой за канцтовары или подотчетными деньгами за отель в командировке. Чтобы подтвердить расходы, сотруднику и бухгалтеру приходится оформить множество документов. Сократить документооборот помогает корпоративная карта для юридических лиц — им не нужно снимать наличные с расчетного счета компании, выдавать сотруднику подотчетные суммы, заполнять ордера и ведомости.

Рассказываем, в каких случаях удобно использовать корпоративную карту, как ее оформить и какие расходы можно оплачивать.

Закон разрешает заниматься бизнесом в помещениях многоквартирных домов. Однако такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы жильцов, а также угрожать их жизни и здоровью. Например, закон запрещает продавать в многоквартирных жилых домах следующие категории товаров:

  • горючие газы, легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, продукцию в аэрозольных упаковках; но можно продавать лекарства, косметические и парфюмерные товары в мелкой расфасовке;
  • пиротехнику;
  • оружие, в том числе порох, капсюли, патроны и другие взрывоопасные изделия;
  • табачные изделия, в том числе ароматические средства для курения;
  • разливной алкоголь — его можно продавать только в местах общественного питания с залом обслуживания не менее 20 квадратных метров.

Нельзя открывать специализированный рыбный магазин, но можно — рыбный отдел в супермаркете. Нельзя открыть мебельный магазин, если планируете отгружать из него мебель. Но можете открыть салон мебели с выставочными образцами или офис для оформления заказов. Главное, чтобы склад находился в нежилом помещении.

Остальную продукцию можно продавать, но при этом необходимо учитывать некоторые условия.

  1. В небольших городах с числом жителей меньше 250 тысяч человек магазин можно открыть в подвале, цоколе, на первом или втором этажах жилого здания.
  2. В крупных городах ― с населением от 250 тысяч человек и крупнейших ― свыше 1 миллиона человек магазины разрешено открывать на третьем этаже, если помещения на двух нижних этажах также нежилые.
  3. Магазин и другие коммерческие организации должны работать до 23:00 часов.

Согласно СНиП в многоквартирном доме запрещено размещать:

  • склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли;
  • бани, сауны;
  • бары, кафе и рестораны с числом мест более 50 посетителей и общей площадью более 250 квадратных метров;
  • предприятия с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии и театры;
  • казино;
  • общественные туалеты;
  • учреждения и магазины ритуальных услуг;
  • диспансеры, стационары, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
  • ветеринарные клиники и кабинеты;
  • тиры;
  • кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения вместимостью более 50 мест.

На некоторые виды услуг действуют ограничения. Например, можно открыть стоматологическую клинику, если в ней не будет зуботехнической лаборатории. Иными словами, вы можете лечить и протезировать клиентов, но протезы должны изготавливать в другом помещении. Нельзя открыть традиционный детский сад, но можно — семейный на 5–10 детей. Производственный цех в многоквартирном доме можно открыть при единственном условии — у вас работают инвалиды и пожилые люди.

Также закон запрещает открывать предприятия бытового обслуживания, в которых применяют легковоспламеняющиеся вещества. Но этот запрет не касается парикмахерских и мастерских по ремонту часов, если площадь помещения меньше 300 квадратных метров. Также нельзя открывать прачечную и химчистку. Но можно открыть пункт приема вещей или прачечную самообслуживания, если вес белья не будет превышать 75 кг в смену.

Есть виды бизнеса, которые можно открывать в многоквартирном доме, но только в нежилых помещениях. Например, в квартире запрещено открывать гостиницу или хостел и вести миссионерскую деятельность. Но вы можете в квартире совершать богослужения или другие религиозные обряды и церемонии.

Росреестр разъяснил правила открытия магазинов в жилых домах

Представители Федеральной кадастровой палаты Росреестра объяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме, пишет РБК.

В июне нынешнего года в силу вступили изменения в Жилищном кодексе России, которые ужесточают порядок размещения коммерческих объектов в жилых домах. Тем не менее, возможность располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в многоквартирных домах осталась.

Размещение коммерческого объекта в многоэтажном доме возможно только при выполнении следующих условий: жильцы дома не против, соблюдаются противопожарные и прочие требования. Кроме того, закон не запрещает расположить в многоэтажном доме небольшое производство, например кондитерскую. Деятельность предпринимателей не должна приводить к загрязнению воздуха и территории дома, а также превышать допустимый уровень шума и создавать угрозу жизни и здоровью жильцов. Отдельная категория объектов коммерческой деятельности, попадающая под запрет, — это заведения, которые работают после 23:00, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады, химчистки, бани, сауны, общественные туалеты и пр.

«Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с жилыми первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом», — пояснила эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Кроме того, согласно закону, граждане могут не только организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома, но и использовать для этой цели собственную квартиру. Ужесточились условия только по отношению к гостиничному бизнесу. С 1 октября мини-гостиницы и хостелы должны будут присутствовать в многоэтажном доме, находясь в нежилом фонде. Также перевести жилое помещение в нежилое нужно будет при желании масштабировать бизнес.

Ранее сообщалось о том, что в Екатеринбурге могут запретить алкомаркеты в жилых домах.

Представители Федеральной кадастровой палаты Росреестра объяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме, пишет РБК.

В июне нынешнего года в силу вступили изменения в Жилищном кодексе России, которые ужесточают порядок размещения коммерческих объектов в жилых домах. Тем не менее, возможность располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в многоквартирных домах осталась.

Размещение коммерческого объекта в многоэтажном доме возможно только при выполнении следующих условий: жильцы дома не против, соблюдаются противопожарные и прочие требования. Кроме того, закон не запрещает расположить в многоэтажном доме небольшое производство, например кондитерскую. Деятельность предпринимателей не должна приводить к загрязнению воздуха и территории дома, а также превышать допустимый уровень шума и создавать угрозу жизни и здоровью жильцов. Отдельная категория объектов коммерческой деятельности, попадающая под запрет, — это заведения, которые работают после 23:00, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады, химчистки, бани, сауны, общественные туалеты и пр.

«Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с жилыми первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом», — пояснила эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.

Кроме того, согласно закону, граждане могут не только организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома, но и использовать для этой цели собственную квартиру. Ужесточились условия только по отношению к гостиничному бизнесу. С 1 октября мини-гостиницы и хостелы должны будут присутствовать в многоэтажном доме, находясь в нежилом фонде. Также перевести жилое помещение в нежилое нужно будет при желании масштабировать бизнес.

Ранее сообщалось о том, что в Екатеринбурге могут запретить алкомаркеты в жилых домах.

Росреестр разъяснил правила открытия магазинов в жилых домах